Hola Superhéroes, ¿cómo os va?
En este blog me voy a convertir en tu Personal Shopper Inmobiliario. Todo lo que vas a leer a continuación lo he escrito pensando como si fueras un cliente mío que está valorando la posibilidad de comprar un local comercial para convertirlo en vivienda. Te voy a contar paso a paso como procederíamos y qué acciones tendríamos realizar, sí o sí, para no meter la pata hasta el fondo.
He leído un artículo que he visto publicado tanto en InmoDiario como en El Economista y me he inspirado para escribir sobre él porque se trata de un tema super actual. Transformar un local en vivienda ya era una tendencia en auge antes de la pandemia y, todo apunta, a que esta tendencia podría aumentar en los próximos meses según estos diarios. Ya se trataba de un producto residencial que se podía obtener a un precio muy competitivo y la destrucción masiva de empresas (74.300), que ha dejado el Covid-19 tras su paso, ha generado el incremento del número de locales disponibles para la venta. Por desgracia, los pequeños y medianos comercios a pie de calle han sido uno de los grandes sacudidos por el virus, provocando que muchos negocios se hayan visto en la necesidad de cerrar dada su pérdida de ingresos. Tan sólo en Madrid, el número de locales comerciales cerrados ha subido en un 14% según el censo de locales del Ayuntamiento de Madrid.
Por tanto, cabe deducir que la conversión de locales comerciales en viviendas podría aumentar considerablemente ya que el precio de venta al que se podrían adquirir este tipo de activos resulta bastante atractivo.
¡Pero cuidado! ¡Transformar un local en vivienda no es un proceso sencillo en absoluto! Y conlleva riesgos, tales como ¡que no pueda convertirse en vivienda! El cambio de uso es una tarea muy tediosa y en primer lugar hay que asegurarse al 100% de que es factible. Hay que cumplir una serie de requisitos, hay que solicitar permisos, hay que realizar reformas…
Imagínate que nos acabamos de embarcar en esta aventura juntos, lo primero que debes saber, es que no realizaríamos ningún movimiento sin tener toda la información sobre el local. Y con esto me refiero a que obtendríamos un informe completo sobre sus características y estado, IRE Informe Real Estate. Se trata de un informe minucioso y profesional que incluye desde datos referentes a eficiencia energética hasta metros útiles reales. Soy de la opinión de que hay ciertas cosas en las que no se puede escatimar y entre ellas se encuentra la de que no se puede comprar un coche sin ficha técnica, al igual que no se puede comprar un inmueble sin una información objetiva proveniente de técnicos colegiados. Por eso he empezado a trabajar con este informe, incluyéndolo en el servicio prestado a mis clientes y asegurándome en todo momento de que no haya sorpresas de última hora. Al final, ir acompañada de un equipo de arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación colegiados durante las visitas a los inmuebles no tiene precio. Para mí, este tipo de detalles marcan la diferencia y el valor de una compra segura es incalculable. Y, si me permites una opinión, si en algún momento decides lanzarte con un proyecto inmobiliario en solitario, rodéate de profesionales que puedan echarte una mano aconsejándote en cuestiones que se escapan a tu control, ya ves que yo soy la primera que lo hace.
He estado comentando esta tendencia en auge con mi compañero Jorge Carcelén Fernández (Project Management, Ingeniero Edificación y arquitecto técnico). Jorge siempre me acompaña a las visitas y juega un papel fundamental cuando nos decantamos por un inmueble u otro. En este caso, me ha dicho que lo primero, primerísimo, que haríamos es solicitar el permiso para el cambio de uso, comprobaríamos que cumple todas las normas urbanísticas municipales ¡antes de comprar! Así que toma nota, primero debes asegurarte de que puedas transformar el local en vivienda y, en todo caso, proceder con la operación a posteriori. Una vez cumplida esta misión, necesitarás un arquitecto que elabore un proyecto para presentar al Ayuntamiento. Una vez aprobado, será necesario realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles para que en el Catastro conste que el local pasará a ser una vivienda. Una vez concluido todo este follón, sólo quedaría pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a los reformistas y registrar la nueva vivienda ante un notario.
¿Cuáles son los requisitos para realizar el cambio de uso?
- Tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2.
- 25 m2 útiles si se trata de un estudio.
- El inmueble esté construido sobre suelo urbano.
- Dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio pueden existir variaciones, pero en líneas generales: no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera, es necesaria la luz natural (todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor) y debe haber instalaciones mínimas (fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad).
- Los estatutos de la comunidad del inmueble deben permitir esta operación.
- El barrio o distrito donde se localiza el edificio no debe superar el número de viviendas por hectárea.
¿A cuánto asciende el coste de esta operación?
El cambio de uso variará en función de las especificaciones de cada inmueble, pero barato no es. El coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, podría suponer unos 3.000€, más los gastos de la licencia de obras y las reformas que haya que acometer. Según Habitissimo si tomamos como ejemplo un inmueble de unos 80 m2, una de estas operaciones podría alcanzar los 35.500€.
¿El cambio de local a vivienda es una buena inversión?
En principio debería ser una buena inversión puesto que se habrá adquirido a precio de local y se podría alquilar o vender a coste de vivienda. Pero, no obstante, volvemos a lo de siempre, es importante conocer el sector y el mercado para poder valorar con exactitud cada caso en concreto. Lo ideal sería consultar con un profesional inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para estudiar la viabilidad de la operación.
¿La hipoteca para un local es como la de una vivienda?
Suelen funcionar de forma diferente a las de una vivienda, por norma general: tienen más intereses, se concede hasta un 60%, los plazos de devolución normalmente no superan los 20 años, etc. Si necesitaras información en este sentido, te recomiendo sin pensarlo que contactes con JLC Consultores porque resolverán todas tus dudas al instante.
Espero haberte facilitado información suficiente si estabas pensando o piensas comprar un local para transformarlo en vivienda. Si te queda alguna duda siempre puedes escribirme que estaré encantada de ayudarte.
Ciao Bell@s
