Non tutti i quartieri di Madrid seguono la stessa logica per un investitore. La redditività dipende dal prezzo di ingresso, dalla domanda di affitto e dai costi. Qui trovi i dati reali.
Il contesto: perché l’analisi per zona conta più che mai
Il mercato degli affitti a Madrid è cambiato in modo significativo negli ultimi anni. La domanda resta alta — Madrid ha un deficit strutturale di offerta in affitto — ma i prezzi di acquisto sono cresciuti in modo disomogeneo a seconda delle zone. Il risultato è che la redditività netta varia molto in base a dove si compra.
Ci sono quartieri dove acquistare per affittare ha ancora una logica finanziaria chiara. E zone dove il prezzo di ingresso è ormai così alto che la redditività corrente da sola non giustifica l’investimento, anche se può avere senso in ottica di rivalutazione futura.
I quartieri con la migliore redditività corrente
◆ Tetuán e Cuatro Caminos
Il quartiere con il miglior rapporto tra prezzo di ingresso e redditività nel centro di Madrid in questo momento. Il prezzo consente di entrare con un investimento sensibilmente inferiore rispetto ai distretti limitrofi, e la domanda di affitto è alta grazie alla vicinanza a Chamberí e al centro.
La redditività lorda può superare il 6% e quella netta il 4% negli immobili ben posizionati. Anche la rivalutazione nei prossimi anni è un fattore positivo: il quartiere è in pieno processo di trasformazione.
◆ Arganzuela
Il distretto è cambiato in modo significativo grazie allo sviluppo di Madrid Río. Offre buona connettività, edifici rinnovati e una domanda di affitto in crescita. Con redditività lorde tra il 5,5% e il 6,5%.
◆ Carabanchel
Per l’investitore che cerca la massima redditività corrente e non ha problemi a gestire un profilo di inquilino più vario, Carabanchel offre i rendimenti lordi più alti di Madrid (6-7,5%). Il prezzo di ingresso è basso, ma richiede una gestione più attiva e una possibile maggiore rotazione degli inquilini.
I quartieri dove la redditività corrente da sola non giustifica l’investimento
◆ Salamanca e Recoletos
La redditività lorda a Salamanca raramente supera il 4%, e quella netta si colloca solitamente sotto il 2,5%. Il prezzo di acquisto è così elevato che i canoni di mercato non generano un rendimento corrente particolarmente interessante.
Questo non significa che sia un cattivo investimento. Significa che la logica è diversa: conservazione del patrimonio, alta liquidità in fase di rivendita e rivalutazione nel lungo periodo. Ma se l’obiettivo principale è la redditività da affitto, Salamanca non è la prima scelta.
◆ Chamberí
Chamberí offre redditività lorde tra il 4% e il 5% e nette intorno al 2,5-3,2%. Sono valori equilibrati per un mercato a basso rischio e con alta domanda. Ha senso se la combinazione tra redditività corrente moderata e rivalutazione costante è in linea con il profilo dell’investitore.
Quello che i numeri non dicono: il fattore gestione
La redditività netta più alta non è sempre l’opzione migliore. Un appartamento a Carabanchel con un 5% netto può richiedere più attenzione, maggiore rotazione degli inquilini e più interventi di manutenzione rispetto a uno a Chamberí al 3%. Il costo reale include anche il tempo e l’energia dell’investitore.
In Lora Galeva analizziamo ogni caso con dati reali e con l’onestà di dire quando un investimento ha senso e quando no. Non tutte le operazioni sono buoni investimenti.
