Alquilar tu propiedad inmobiliaria en España

Alquilar propiedad inmobiliaria en España: Qué impuestos pagar y cómo reducirlos con beneficios fiscales

 

Ciao amici, come va?

Muchas personas me contactan en busca de orientación sobre los impuestos a los que deben hacer frente al decidir arrendar su propiedad. En este blog te cuento todo lo que necesitas saber sobre alquilar tu propiedad en España: Qué impuestos pagar y cómo reducirlos con beneficios fiscales.

Hoy, me voy a centrar en el caso de un propietario residente en España que posee una propiedad en territorio español. Es fundamental destacar la condición de residencia, ya que influye significativamente en el tratamiento fiscal. En la próxima entrega, explicaré las diferencias fiscales para propietarios no residentes en España.

Ser arrendador en España implica cumplir con ciertas obligaciones fiscales y las dudas más frecuentes giran en torno a cómo declarar los ingresos obtenidos por el alquiler, cuánto debe pagarse y de qué manera hacerlo correctamente. En esta ocasión, te detallo todos estos aspectos, además de los gastos que puedes deducir y los beneficios fiscales que existen para ayudarte a reducir la carga tributaria.

¿Qué impuestos debe pagar un arrendador en España?

Como arrendador, los ingresos generados por el alquiler de una vivienda deben incluirse en la Declaración de la Renta dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, el beneficio neto (es decir, los ingresos menos los gastos deducibles) es lo que realmente se somete a tributación.

En caso de disponer de otras fuentes de ingresos, los rendimientos netos provenientes del alquiler se sumarán al resto de tus ingresos, y sobre la suma total se aplicará el tipo impositivo correspondiente, en función del tramo del IRPF en el que te encuentres.

¿Qué gastos puedes deducir al alquilar tu propiedad inmobiliaria?

El arrendador puede deducir los siguientes gastos relacionados con el alquiler:

1. Intereses de la hipoteca del inmueble alquilado.
2. Reparaciones y mantenimiento, como pintura, arreglo de instalaciones o sustitución de electrodomésticos.
3. Suministros y gastos de comunidad si los paga el arrendador.
4. Impuestos y tasas, como el IBI o la tasa de basuras.
5. Seguro de hogar.
6. Ammortamento dell’immobile.
7. Honorarios profesionales (por ejemplo, del personal shopper inmobiliario, de agentes inmobiliarios o abogados).
8. Otros gastos necesarios para la obtención de los ingresos.

Scaglioni attuali dell’imposta sul reddito delle persone fisiche

L’utile netto ottenuto dalla locazione è soggetto agli scaglioni di imposta IRPF. Gli attuali scaglioni d’imposta in Spagna sono i seguenti:

Base imponibile (€)	Aliquota fiscale (%)
Fino a 12.450	19%
Da 12.451 a 20.200	24%
Da 20.201 a 35.200	30%
Da 35.201 a 60.000	37%
Da 60.001 a 300.000	45%
Più di 300.000	47%

 

Vantaggi fiscali per l’affitto della tua proprietà

Con la nuova legge sugli alloggi, la legge 12/2023 del 24 maggio, per il diritto alla casa, gli incentivi fiscali, a partire dal 1° gennaio 2024, sono: una riduzione generale del 50% dell’imposta sul reddito personale per i proprietari.

Cosa significa questa riduzione?

Se vuoi affittare il tuo immobile, potrai applicare una detrazione del 50% sul reddito netto da locazione, ovvero la differenza tra il reddito lordo ottenuto e le spese relative all’immobile, come già detto.

Ad esempio:

• Se guadagni 10.000 euro all’anno con l’affitto e hai 2.000 euro di spese deducibili, il tuo reddito netto sarà di 8.000 euro.
• Con la riduzione del 50%, sarai tassato solo su 4.000 euro invece che sugli 8.000 euro totali.

Quando si applica la riduzione?

• Solo per affitti destinati a soddisfare le esigenze abitative permanenti dell’inquilino.
• Non comprende solo l’abitazione, ma anche accessori come mobili, ripostigli o posti auto, purché facciano parte dello stesso contratto.
• Non si applica agli affitti stagionali o agli affitti per attività economiche.

Quando non si applica?

In questi casi la riduzione non è disponibile:

• Affitto di case rurali.
• Alloggi affittati su base stagionale.
• Quando l’affittuario è una persona giuridica (una società).
• Affitti alle ambasciate, anche se l’immobile è la residenza abituale del loro personale.
• Contratti con organizzazioni non profit.
• Alloggi gestiti da una società pubblica di locazione, a meno che non agiscano come intermediari e non come proprietari diretti.

Cosa succede se si affitta in aree sottoposte a stress?

Sebbene la riduzione generale sia del 50%, potrebbero essere applicate detrazioni più elevate in situazioni specifiche, come ad esempio in aree di mercato sottoposte a stress o quando vengono soddisfatte determinate condizioni, ma dipenderà dalle normative specifiche che si applicano in ogni regione. Ci sono differenze in Álava, Guipúzcoa, Navarra, Vizcaya, ma nel resto della Spagna i locatori potranno usufruire di uno dei seguenti benefici, non essendo possibile usufruirne di più di uno:

Riduzione del 90%
Se sottoscrivi un nuovo contratto e riduci l’affitto iniziale di oltre il 5% rispetto all’ultimo contratto per lo stesso immobile.

70% di riduzione
Se affitti a:

• Giovani di età compresa tra i 18 e i 35 anni.
• Nel caso di alloggi protetti.
• Se il noleggio è destinato alla pubblica amministrazione o a organizzazioni no-profit.

60% di riduzione
Se non soddisfi i criteri di cui sopra, ma l’immobile è stato ristrutturato negli ultimi due anni prima della firma del contratto.

Ci sono differenze fiscali tra affitti a lungo termine e affitti stagionali?

Sì, ci sono differenze significative:

Affitto a lungo termine a un privato: una riduzione del 50% può essere applicata al rendimento netto positivo se l’immobile viene utilizzato per un affitto regolare.

Affitto stagionale: la riduzione del 50% non si applica e, in alcuni casi, può essere considerata un’attività economica se vengono offerti servizi tipici del settore alberghiero.

Ora che abbiamo esaminato tutto quanto sopra, passiamo a un esempio pratico.

Esempio pratico:

Immaginiamo che un proprietario abbia un immobile affittato per 1.000 euro al mese (12.000 euro all’anno):

Reddito lordo: 12.000 euro

Spese annuali deducibili: 8.400€.

• Interessi del mutuo: €1.800
• Riparazioni e manutenzione: 1.200 €.
• Spese comunitarie e di utilità: 1.500 €.
• IBI: 600 €.
• Assicurazione casa: 300 €.
• Ammortamento della proprietà: 3.000 €.
• Totale: 8.400 euro

Calcolo del rendimento netto:

Rendimento netto: 12.000 € – 8.400 € = 3.600 €.

Riduzione fiscale (noleggio a lungo termine): 50%.

Rendimento netto ridotto: 3.600 € × 50% = 1.800 €.

Calcolo dell’imposta:

Supponiamo che questo reddito netto ridotto di 1.800 euro rientri nel primo scaglione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (19%).

Imposta da pagare: 1.800 € × 19% = 342 €.

En este caso, gracias a los gastos deducibles y a la reducción del 50%, el impuesto a pagar es significativamente menor.

Por concluir, podemos decir que ser arrendador en España puede ser fiscalmente beneficioso si se conocen las deducciones y reducciones aplicables. Y, desde luego, un correcto asesoramiento puede marcar la diferencia entre una carga tributaria alta y una optimizada.

Si necesitas orientación sobre el tema del alquiler o sobre cualquier aspecto relacionado con la gestión de propiedades, no dudes en contactarme, ¡será un placer ayudarte!

Ciao bell@s.