Hola Superhéroes, ¿cómo os va?
¡En este blog vamos a despejar dudas! Muchos os preguntáis, ¿qué pasa con los contratos de arras y los alquileres de viviendas y locales? ¿Qué es lo que ha hecho el Gobierno en las últimas regulaciones? ¿Cuál es la situación jurídica de los contratos civiles formalizados previos al Covid-19 y durante el mismo? ¿Qué ocurre con los plazos y la vigencia de los pactos?
Keep Calm, tengo las respuestas.
Hace unos días un colaborador mío de la Inmobiliaria Transparente, Evlogi Modev, me invitó a asistir a un webinar súper útil. Lo organizaba la agrupación inmobiliaria Agora MLS y lo impartía Andrés Martín Pedreda La Porta, CEO de APL Abogados, letrado especialista en Derecho Inmobiliario entre otras disciplinas del Derecho.
Siguiendo las explicaciones de Andrés, he estructurado la información en 3 grandes bloques, ¡allá voy y en el lenguaje más coloquial posible! ?
1.- PLAZOS y CONTRATOS en general
Antes de meternos en materia hay que entender dos conceptos, caducidad y prescripción. ¿Qué es la caducidad? Es el plazo (suelen ser meses) que te dan para que ejercites un derecho y si pasa ese plazo y no lo has ejercitado, ¡lo pierdes! No puedes pedir prórroga, ni interrumpirlo enviando una notificación, un burofax, etc. Ejemplo: Tenemos 6 meses para reclamar un vicio oculto y si no lo reclamamos durante este tiempo ya no lo podremos reclamar. ¿Qué es la prescripción? En este caso, el plazo (suelen ser años) para ejercitar el derecho en la prescripción sí se puede interrumpir, es decir, si tuviéramos 3 años para ejercitarlo, podríamos mandar un burofax y el contador se volvería a poner a cero. Pero si el derecho no se ejercitara durante ese período, se extinguiría. Ejemplo: Una reclamación de deuda, cuando nos deben dinero.
Estas dos figuras jurídicas son las únicas que el estado de alarma ha regulado en materia de contratos civiles. Se han suspendido los plazos de caducidad y de prescripción. Si tenías un tiempo limitado para presentar una demanda por vicios ocultos, el contador ahora mismo no te está contando.
¿Los plazos de vigencia de un contrato siguen vivos? Los plazos civiles van vinculados a los contratos que hemos firmado, contratos mercantiles, hipotecarios, de préstamo, arras, compraventa, de arrendamiento, tanto de viviendas, como de uso distinto de viviendas. Dentro de todos estos, los únicos contratos que ha regulado el Gobierno durante el estado de alarma son los contratos de arrendamiento y los contratos hipotecarios, el resto no se han tocado. No hay una suspensión de los plazos o una suspensión de los contratos ni mucho menos.
En cuanto a procedimientos, el Gobierno también ha suspendido todos los procedimientos de desahucio y todos los procedimientos para hogares vulnerables hasta un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Decreto Ley.
2.- CONTRATOS DE ARRAS y COMPRAVENTA
¿El plazo de duración de un contrato de arras está o no está vigente?
La respuesta es, rotundamente, SÍ. El legislador no ha regulado las relaciones civiles entre los particulares. Por lo tanto, no están limitados ni las duraciones de los contratos ni los límites de cumplimiento de una obligación, ni la fecha límite para realizar una ampliación de arras, ni la fecha límite para la finalización de contratos de arrendamiento.
¿Y un contrato de compraventa? También sigue vigente a todos sus efectos. Si una de las partes lo incumple habrá que dar los pasos habituales para resolver el contrato, aún si es por fuerza mayor.
3.- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Aquí tenemos que separar entre la regulación en arrendamientos de viviendas y la regulación en arrendamientos de uso distinto de vivienda.
↬ Regulación de ayudas en arrendamientos de viviendas
¿Quién tiene derecho a esta ayuda? Sólo la pueden pedir los arrendatarios cuya vivienda sea la vivienda habitual y si el contrato de arrendamiento se acaba en una fecha comprendida desde que se decretó el estado de alarma hasta dos meses después de su finalización. El arrendatario podrá solicitar una prórroga de hasta 6 meses, pero tiene que pedirla, no surte efecto de forma automática. La ayuda variará en función de si el propietario es un gran tenedor o no lo es.
✦ Si el propietario es un gran tenedor:
Un gran tenedor es la persona física o jurídica con más de 10 inmuebles urbanos, incluyendo los locales y excluyendo los garajes y trasteros. O aquel que tiene una superficie construida de más de 1.500 m2.
Si estamos en el caso de que el arrendatario está en situación de vulnerabilidad y el propietario es un gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda, entonces tiene la obligación de reducirle el 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, con un máximo de 4 meses. O bien puede darle una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una y hasta un máximo de 4 meses. La renta se aplaza a partir de la siguiente mensualidad o mediante el fraccionamiento de las cuotas durante, al menos, 3 años.
Es importante señalar que el inquilino es el único responsable de acreditar su situación de vulnerabilidad. La carga de la prueba recae siempre sobre el inquilino.
✦ Si el propietario no es gran tenedor:
Si el arrendatario está en su vivienda habitual y se encuentra en situación de vulnerabilidad, puede solicitar al propietario un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que no hubiera algún acuerdo previo entre las partes. El arrendador comunicará las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento en el plazo de 7 días. Si el inquilino no acepta ningún acuerdo podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.
↬ Regulación de ayudas en arrendamientos de uso distinto de viviendas
Las empresas, pymes y autónomos que quieran acogerse a esta ayuda deberán cumplir unos requisitos comunes:
1º- Debe tratarse de bienes inmuebles relacionados a la actividad económica del arrendatario.
2º- La actividad tiene que haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma. O bien porque te hayan prohibido trabajar o bien porque aun no impidiéndote trabajar tu facturación haya caído un 75%.
✦ Si el propietario es gran tenedor:
- Y el arrendatario es autónomo, puede solicitar no pagar el arrendamiento con un máximo de 4 meses y el propietario no se puede negar. La moratoria es obligatoria para el gran tenedor. Las rentas se pueden aplazar con un máximo de 2 años.
- Y el arrendatario es una pyme, la pyme no puede superar los siguientes límites: el total de partidas del activo no puede ser superior a 4.000.000 €, el importe neto de la cifra de negocio no puede superar los 8.000.000 € y el número medio de trabajadores no puede ser superior a 50.
✦ Si el propietario no es gran tenedor:
Cuando no hay acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. A estos efectos podrá disponer de la fianza que se depositó (2 meses) para afrontar el pago y deberá reponerla en el plazo de un año.
Espero que esta información os haya aclarado vuestras dudas tanto como a mí. Recuerda que si aún tienes preguntas sin resolver puedes escribirme que estaré encantada de ayudarte.
Ciao Bell@s
