Madrid è una delle destinazioni più richieste dagli acquirenti internazionali in Europa. Il processo è perfettamente fattibile anche da straniero, ma ha le sue specificità. Qui trovi quelle che contano davvero.
¿Può uno straniero comprare casa a Madrid?
Sì, senza restrizioni. I cittadini dell’Unione Europea possono acquistare immobili in Spagna esattamente come i cittadini spagnoli. Anche i cittadini extracomunitari possono farlo senza limitazioni nella maggior parte dei casi, con l’unica condizione di ottenere il NIE prima di firmare qualsiasi documento.
Ciò che cambia quando non sei residente è il processo di finanziamento, alcuni requisiti amministrativi e, in molti casi, il livello di conoscenza del mercato e del quadro legale. È proprio in questi punti che la differenza tra comprare bene e comprare male diventa più evidente.
Il NIE: primo passo imprescindibile
Il Número de Identificación de Extranjero (NIE) è il codice fiscale necessario per qualsiasi transazione economica in Spagna, inclusa l’acquisto di un immobile. Senza NIE non puoi firmare un atto notarile, aprire un conto bancario in Spagna né adempiere correttamente agli obblighi fiscali.
Il NIE può essere richiesto presso il consolato o l’ambasciata spagnola nel tuo paese di residenza, oppure direttamente in Spagna presso gli uffici immigrazione o le stazioni di polizia abilitate. Il processo richiede generalmente da una a quattro settimane, a seconda del canale e della domanda. Può essere richiesto prima dell’acquisto o delegando qualcuno in Spagna a farlo per tuo conto.
Mutuo per non residenti: cosa applicano le banche
Il finanziamento è il punto in cui esiste la maggiore differenza tra acquirente residente e non residente. Le banche spagnole applicano condizioni più restrittive ai non residenti, soprattutto per quanto riguarda la percentuale di finanziamento:
→ Residenti: fino all’80% del valore di perizia, normalmente
→ Non residenti UE: fino al 60-70% a seconda della banca e del profilo
→ Non residenti extracomunitari: 50-65% come riferimento generale
Questo significa che, se acquisti un immobile da 500.000 euro come non residente, devi prevedere un apporto di capitale proprio tra i 150.000 e i 200.000 euro (più le spese di acquisto, che a Madrid rappresentano un ulteriore 7-9%).
La documentazione richiesta dalle banche include passaporto, NIE, dichiarazioni dei redditi del paese di residenza degli ultimi due o tre anni, estratti conto bancari recenti e giustificativi di reddito. Tutta la documentazione estera richiede generalmente una traduzione ufficiale in spagnolo.
Imposte e costi di acquisto a Madrid per stranieri
Le imposte sono le stesse per residenti e non residenti. A Madrid, l’Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP) per immobili usati è del 6% sul prezzo di acquisto. Per immobili di nuova costruzione si paga IVA al 10% più AJD (0,75% a Madrid).
Come riferimento, su un prezzo di 400.000 euro a Madrid bisogna prevedere approssimativamente:
→ ITP (6%): 24.000 €
→ Notaio, registro e gestione: ~2.000 €
→ Totale costi: ~26.000 € (circa il 6,5% del prezzo)
Inoltre, se sei non residente e intendi affittare l’immobile, sarai soggetto all’IRNR (Imposta sul Reddito dei Non Residenti). Se sei residente fiscale in un paese UE, l’aliquota è del 19%. Per i residenti fuori UE, del 24%.
Perché il PSI ha un valore particolare per l’acquirente internazionale
Comprare in un mercato che non conosci, con un quadro normativo diverso dal tuo e spesso in una lingua che non è la tua, amplifica tutti i rischi tipici di un acquisto immobiliare. La velocità del mercato madrileno non aspetta che tu ti metta al passo.
Lora Galeva lavora abitualmente con acquirenti internazionali. Il team parla spagnolo, inglese, italiano e bulgaro, conosce il processo specifico per non residenti e ha esperienza nel coordinare NIE, banche e notai per clienti che non si trovano fisicamente a Madrid durante tutto il processo.
