Sono i due mercati in cui opera Lora Galeva. Simili sotto alcuni aspetti, molto diversi sotto altri. Questa è la comparativa che può fare solo chi lavora in entrambi.
Perché ha senso confrontare Italia e Spagna
Sempre più acquirenti — nazionali e internazionali — considerano Spagna e Italia come opzioni simultanee o successive per investimenti immobiliari. Entrambi i Paesi condividono caratteristiche attrattive: alta domanda turistica, mercati con aree di forte rivalutazione, elevata qualità della vita e quadri normativi che, con il giusto supporto, offrono un buon livello di sicurezza.
Ma le differenze sono rilevanti. Il processo di acquisto è diverso. La fiscalità è diversa. Il mercato degli affitti segue dinamiche differenti. E anche i rischi specifici di ciascun mercato cambiano.
Redditività: l’affitto funziona in modo diverso
In Spagna, il mercato dell’affitto a lungo termine è solido nelle principali città. Madrid ha una domanda strutturalmente elevata di affitto residenziale, che garantisce una vacanza molto bassa nelle zone ben posizionate.
In Italia, la redditività più interessante deriva spesso dagli affitti turistici nelle zone a forte attrazione — Toscana, Puglia, laghi, costa — dove i rendimenti possono essere significativamente superiori rispetto all’affitto residenziale. Ma richiedono una gestione più attiva e la regolamentazione degli affitti brevi è diventata più restrittiva negli ultimi anni in molte aree.
Il processo di acquisto: le differenze che contano
| Aspetto | Spagna | Italia |
|---|---|---|
| Identificazione fiscale | NIE | Codice Fiscal |
| Accordo preliminare | Contrato de arras (5-10%) | Compromesso (10-30%) |
| Ruolo del notaio | Funzione di certificazione della transazione | Verifica legale attiva + due diligence |
| Imposta acquisto seconda casa | ITP 6-10% (a seconda della regione) | Imposta di Registro 9% (o 2% prima casa) |
| Registro immobiliare | Immediato dopo l’atto | Richiede registrazione successiva |
| Finanziamento non residenti | 60-70% LTV tipico | 50-60% LTV tipico |
Rischi specifici di ciascun mercato
◆ Spagna
Il principale rischio in Spagna è l’incertezza normativa sugli affitti. La Ley de Vivienda e le sue applicazioni regionali hanno introdotto aree “tensionate” con limiti ai prezzi in alcune città. Madrid, al momento, non ha aree di questo tipo, il che la distingue da Barcellona e dalla Catalogna in generale.
◆ Italia
In Italia, il rischio principale per l’acquirente internazionale è la complessità del processo e una certa opacità del mercato in alcune zone. La pratica storica di dichiarare in atto un valore inferiore rispetto al prezzo reale ha implicazioni fiscali e legali che è fondamentale comprendere prima di acquistare. È inoltre rilevante la forte frammentazione del mercato: le differenze tra città e regioni sono molto marcate.
Spagna o Italia? Dipende dall’obiettivo
Se cerchi liquidità, un mercato consolidato e una redditività stabile da affitto residenziale → Madrid è più prevedibile.
Se cerchi patrimonio con alto valore intrinseco, redditività da affitto turistico o acquistare a un prezzo di ingresso più basso con potenziale di rivalutazione in zone emergenti → l’Italia offre opportunità che la Spagna non ha più nelle stesse condizioni.
Molti clienti di Lora Galeva finiscono per investire in entrambi i Paesi con obiettivi diversi per ciascun mercato. Non sono alternative, ma complementari.
