Son los dos mercados donde opera Lora Galeva. Son parecidos en algunas cosas y muy distintos en otras. Esta es la comparativa que solo puede hacer quien trabaja en los dos.
Por qué comparar Italia y España tiene sentido
Cada vez más compradores —nacionales e internacionales— se plantean España e Italia como opciones simultáneas o consecutivas de inversión inmobiliaria. Los dos países comparten características atractivas: alta demanda turística, mercados con zonas de fuerte revalorización, calidad de vida alta y marcos legales que, con el asesoramiento correcto, ofrecen seguridad suficiente.
Pero las diferencias son significativas. El proceso de compra es distinto. La fiscalidad es distinta. El mercado de alquiler tiene dinámicas distintas. Y los riesgos específicos de cada mercado también.
Rentabilidad: el alquiler funciona diferente en cada país
En España, el mercado de alquiler de larga duración es profundo en las ciudades principales. Madrid tiene una demanda estructuralmente alta de alquiler residencial que garantiza una vacancia muy baja en zonas bien ubicadas.
En Italia, la rentabilidad más interesante suele venir del alquiler vacacional en zonas turísticas —Toscana, Puglia, lagos, costa— donde los rendimientos pueden ser notablemente superiores al alquiler residencial. Pero exige una gestión más activa y la regulación del alquiler turístico ha ido restringiéndose en los últimos años en muchas zonas.
El proceso de compra: las diferencias que importan
| Aspecto | España | Italia |
|---|---|---|
| Identificación fiscal | NIE | Codice Fiscal |
| Acuerdo previo | Contrato de arras (5-10%) | Compromesso (10-30%) |
| Papel del notario | Fe pública de la transacción | Verificaciín legal activa + due diligence |
| Impuesto compra 2ª mano | ITP 6-10% (según CC.AA.) | Imposta di Registro 9% (o 2% 1ª vivienda) |
| Registro de la propiedad | Inmediato tras escritura | Requiere inscripción posterior |
| Financiación no residente | 60-70% LTV habitual | 50-60% LTV habitual |
Riesgos específicos de cada mercado
◆ España
El principal riesgo en España es la incertidumbre regulatoria del alquiler. La Ley de Vivienda y sus desarrollos autonómicos han introducido zonas tensionadas con limitaciones de precio en algunas ciudades. Madrid, por ahora, no tiene zonas tensionadas declaradas, lo que lo diferencia de Barcelona o Cataluña en general.
◆ Italia
En Italia, el riesgo principal para el comprador internacional es la complejidad del proceso y la opacidad del mercado en algunas zonas. La práctica histórica de escriturar por un valor inferior al precio real tiene implicaciones fiscales y legales que conviene entender bien antes de comprar. También es relevante la fragmentación del mercado: las diferencias entre ciudades y regiones son enormes.
¿España o Italia? La respuesta depende del objetivo
Si buscas liquidez, mercado consolidado y rentabilidad estable de alquiler residencial → Madrid es más predecible.
Si buscas patrimonio con alto valor intrínseco, rentabilidad vacacional o comprar a precio de entrada bajo con potencial de revalorización en zonas emergentes → Italia ofrece oportunidades que España ya no tiene en las mismas condiciones.
Muchos de los clientes de Lora Galeva acaban comprando en los dos países con objetivos distintos en cada mercado. No son excluyentes.
