La redditività che vedi pubblicata e quella che ricevi sul tuo conto corrente sono due cifre molto diverse. Questo articolo ti mostra come calcolarla correttamente prima di prendere qualsiasi decisione.
Il problema della redditività lorda
Gli studi di mercato e i portali parlano di rendimenti lordi del 5%, 6%, persino 7% in alcune zone di Madrid. Sono numeri reali, ma incompleti. La redditività lorda è semplicemente il rapporto tra i canoni annui di affitto e il prezzo di acquisto. Non sottrae nulla.
La redditività netta — quella che ti rimane davvero — può essere inferiore di 2-4 punti percentuali. La differenza tra prendere una decisione d’investimento con una cifra o con l’altra può segnare la distanza tra un investimento che funziona e uno che delude.
| FÓRMULA BASE |
| Redditività lorda = (affitto mensile × 12 / prezzo di acquisto) × 100. Redditività netta = ((affitto annuo − spese totali) / (prezzo di acquisto + costi di acquisto)) × 100. |
Esempio reale: appartamento di 75 m² a Chamberí
| Concetto | Importo |
|---|---|
| Prezzo di acquisto | 420.000 € |
| Costi di acquisto (ITP 6% + notaio + registro + gestione) | ~32.000 € |
| Investimento totale | 452.000 € |
| Affitto mensile di mercato | 1.700 €/mes |
| Entrate lorde annue | 20.400 € |
| Redditività lorda | 4,85% |
◆ Ora le spese che riducono quel 4,85%
| Spesa annuale | Importo stimato |
|---|---|
| IMU (IBI) | 700 € |
| Spese condominiali | 1.200 € |
| Assicurazione casa | 300 € |
| Manutenzione e riparazioni (stimato 1% del valore) | 1.400 € |
| Vacanza stimata (1 mese/anno) | 1.700 € |
| Gestione dell’affitto se esternalizzata (~8%) | 1.632 € |
| Totale spese | 6.932 € |
Entrate nette annue: 20.400 − 6.932 = 13.468 €.
Redditività netta reale: 13.468 / 452.000 = 2,98%.
Da quasi il 5% lordo siamo passati a meno del 3% netto. Questo è il calcolo da fare prima di decidere se un investimento ha senso.
Redditività reali per zona a Madrid
| Zona | Redditività lorda media | Redditività netta stimata | Osservazione |
|---|---|---|---|
| Salamanca / Recoletos | 3,2 – 4,0% | 1,8 – 2,5% | Prezzo molto alto, bassa redditività corrente |
| Chamberí | 4,0 – 5,0% | 2,5 – 3,2% | Equilibrio qualità-rendimento |
| Malasaña / Chueca | 4,5 – 5,5% | 2,8 – 3,5% | Maggiore rotazione, possibile vacanza |
| Tetuán / Cuatro Caminos | 5,5 – 7,0% | 3,5 – 4,8% | Miglior rendimento corrente nel centro di Madrid |
| Carabanchel / Arganzuela | 6,0 – 7,5% | 4,0 – 5,5% | Yield più alto ma gestione più attiva |
Ciò che i calcoli non catturano: la rivalutazione
La redditività da affitto non è l’unico ritorno di un investimento immobiliare. La rivalutazione dell’immobile può essere altrettanto — o più — importante nel lungo periodo. Tetuán si è rivalutato del 9,4% nell’ultimo anno. Chamberí del 7,1%. Chi ha acquistato cinque anni fa in queste zone ha oggi una plusvalenza latente molto significativa.
Per avere una visione completa del rendimento, il calcolo deve includere redditività corrente netta più rivalutazione attesa meno costo opportunità del capitale. È un’analisi che vale la pena fare con dati reali prima di prendere qualsiasi decisione di acquisto.
| COME LAVORA LORA GALEVA SUGLI INVESTIMENTI |
| Analizziamo ogni immobile con dati reali di mercato: comparabili di affitto, storico dei prezzi nella zona e proiezione di rendimento. Non presentiamo mai operazioni con numeri ottimistici. L’obiettivo è che l’investimento funzioni, non semplicemente che si concluda. |
