La rentabilidad que ves publicada y la que recibes en tu cuenta bancaria son dos cifras muy distintas. Este artículo te muestra cómo calcularla bien antes de tomar ninguna decisión.
El problema con la rentabilidad bruta
Los estudios de mercado y los portales hablan de rentabilidades brutas del 5%, 6%, incluso 7% en algunas zonas de Madrid. Son cifras reales pero incompletas. La rentabilidad bruta es simplemente el cociente entre los ingresos anuales de alquiler y el precio de compra. No descuenta nada.
La rentabilidad neta —la que realmente te queda— puede estar entre 2 y 4 puntos por debajo. La diferencia entre tomar una decisión de inversión con una cifra u otra puede ser la diferencia entre una inversión que funciona y una que decepciona.
| FÓRMULA BÁSICA |
| Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12 / precio de compra) × 100. Rentabilidad neta = ((alquiler anual − gastos totales) / (precio compra + gastos de compra)) × 100. |
Ejemplo real: piso de 75 m² en Chamberí
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 420.000 € |
| Gastos de compra (ITP 6% + notaría + registro + gestoría) | ~32.000 € |
| Inversión total | 452.000 € |
| Alquiler mensual de mercado | 1.700 €/mes |
| Ingresos brutos anuales | 20.400 € |
| Rentabilidad bruta | 4,85% |
◆ Ahora los gastos que reducen ese 4,85%
| Gasto anual | Importe estimado |
|---|---|
| IBI | 700 € |
| Comunidad de propietarios | 1.200 € |
| Seguro de hogar | 300 € |
| Mantenimiento y reparaciones (estimado 1% del valor) | 1.400 € |
| Vacancia estimada (1 mes/año) | 1.700 € |
| Gestión de alquiler si se externaliza (~8%) | 1.632 € |
| Total gastos | 6.932 € |
Ingresos netos anuales: 20.400 − 6.932 = 13.468 €. Rentabilidad neta real: 13.468 / 452.000 = 2,98%.
De casi el 5% bruto hemos pasado a menos del 3% neto. Este es el cálculo que hay que hacer antes de decidir si una inversión tiene sentido.
Rentabilidades reales por zona en Madrid
| Zona | Rentabilidad media | Rentabilidad bruta estimada | Observación |
|---|---|---|---|
| Salamanca / Recoletos | 3,2 – 4,0% | 1,8 – 2,5% | Precio muy alto, baja rentabilidad corriente |
| Chamberí | 4,0 – 5,0% | 2,5 – 3,2% | Equilibrio calidad-rentabilidad |
| Malasaña / Chueca | 4,5 – 5,5% | 2,8 – 3,5% | Mayor rotación, posible vacancia |
| Tetuán / Cuatro Caminos | 5,5 – 7,0% | 3,5 – 4,8% | Mejor rentabilidad corriente de Madrid central |
| Carabanchel / Arganzuela | 6,0 – 7,5% | 4,0 – 5,5% | Mayor yield pero mayor gestión activa |
Lo que los cálculos no capturan: la revalorización
La rentabilidad por alquiler no es el único retorno de una inversión inmobiliaria. La revalorización del activo puede ser igual o más importante a largo plazo. Tetuán ha revalorizado un 9,4% en el último año. Chamberí, un 7,1%. Quien compró hace cinco años en estas zonas tiene una plusvalía latente muy significativa.
Para una visión completa del retorno, el cálculo debe incluir rentabilidad corriente neta más revalorización esperada menos coste de oportunidad del capital. Es un análisis que vale la pena hacer con datos reales antes de tomar ninguna decisión de compra.
| CÓMO TRABAJA LORA GALEVA EN INVERSIÓN |
| Analizamos cada inmueble con datos reales de mercado: comparables de alquiler, historial de precios en la zona y proyección de rentabilidad. Nunca presentamos una operación con cifras optimistas. El objetivo es que la inversión funcione, no que se cierre. |
