Alquilar tu propiedad inmobiliaria en España

Alquilar propiedad inmobiliaria en España: Qué impuestos pagar y cómo reducirlos con beneficios fiscales

Hola amigos, ¿cómo os va?

Muchas personas me contactan en busca de orientación sobre los impuestos a los que deben hacer frente al decidir arrendar su propiedad. En este blog te cuento todo lo que necesitas saber sobre alquilar tu propiedad en España: Qué impuestos pagar y cómo reducirlos con beneficios fiscales.

Hoy, me voy a centrar en el caso de un propietario residente en España que posee una propiedad en territorio español. Es fundamental destacar la condición de residencia, ya que influye significativamente en el tratamiento fiscal. En la próxima entrega, explicaré las diferencias fiscales para propietarios no residentes en España.

Ser arrendador en España implica cumplir con ciertas obligaciones fiscales y las dudas más frecuentes giran en torno a cómo declarar los ingresos obtenidos por el alquiler, cuánto debe pagarse y de qué manera hacerlo correctamente. En esta ocasión, te detallo todos estos aspectos, además de los gastos que puedes deducir y los beneficios fiscales que existen para ayudarte a reducir la carga tributaria.

¿Qué impuestos debe pagar un arrendador en España?

Como arrendador, los ingresos generados por el alquiler de una vivienda deben incluirse en la Declaración de la Renta dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, el beneficio neto (es decir, los ingresos menos los gastos deducibles) es lo que realmente se somete a tributación.

En caso de disponer de otras fuentes de ingresos, los rendimientos netos provenientes del alquiler se sumarán al resto de tus ingresos, y sobre la suma total se aplicará el tipo impositivo correspondiente, en función del tramo del IRPF en el que te encuentres.

¿Qué gastos puedes deducir al alquilar tu propiedad inmobiliaria?

El arrendador puede deducir los siguientes gastos relacionados con el alquiler:

1. Intereses de la hipoteca del inmueble alquilado.
2. Reparaciones y mantenimiento, como pintura, arreglo de instalaciones o sustitución de electrodomésticos.
3. Suministros y gastos de comunidad si los paga el arrendador.
4. Impuestos y tasas, como el IBI o la tasa de basuras.
5. Seguro de hogar.
6. Amortización del inmueble.
7. Honorarios profesionales (por ejemplo, del personal shopper inmobiliario, de agentes inmobiliarios o abogados).
8. Otros gastos necesarios para la obtención de los ingresos.

Tramos actuales del IRPF

El beneficio neto obtenido del alquiler se somete a los tramos del IRPF. Los tramos actuales en España son los siguientes:

Base Imponible (€)	Tipo Impositivo (%)
Hasta 12.450	19%
Desde 12.451 hasta 20.200	24%
Desde 20.201 hasta 35.200	30%
Desde 35.201 hasta 60.000	37%
Desde 60.001 hasta 300.000	45%
Más de 300.000	47%

 

Beneficios fiscales para alquilar tu propiedad inmobiliaria

Con la nueva Ley de Vivienda, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los incentivos fiscales, a partir del 1 de enero de 2024, son: una reducción general del 50% en el IRPF para los arrendadores.

¿Qué significa esta reducción?

Si quieres alquilar tu propiedad inmobiliaria, podrás aplicar una deducción del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler, es decir, la diferencia entre los ingresos brutos que has obtenido y los gastos relacionados con el inmueble, como hemos comentado anteriormente.

Por ejemplo:

• Si ingresas 10.000 euros anuales por un alquiler y tienes 2.000 euros en gastos deducibles, tu rendimiento neto sería de 8.000 euros.
• Con la reducción del 50%, solo tributarás sobre 4.000 euros, en lugar de los 8.000 euros completos.

¿Cuándo se aplica la reducción?

• Solo en alquileres destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
• Incluye no solo la vivienda, sino también accesorios como mobiliario, trasteros o plazas de garaje, siempre que formen parte del mismo contrato.
• No aplica a alquileres por temporada ni a aquellos para actividades económicas.

¿Cuándo no se aplica?

La reducción no está disponible en estos casos:

• Alquiler de casas rurales.
• Viviendas alquiladas por temporada.
• Cuando el inquilino sea una persona jurídica (una empresa).
• Alquileres a embajadas, incluso si el inmueble es vivienda habitual de su personal.
• Contratos con entidades sin ánimo de lucro.
• Viviendas gestionadas por una sociedad pública de alquiler, salvo sí actúan como intermediarias y no como arrendadoras directas.

¿Qué sucede si alquilas en zonas tensionadas?

Aunque la reducción general es del 50%, podrían aplicarse deducciones mayores en situaciones específicas, como en zonas de mercado tensionado o cuando se cumplan ciertas condiciones, pero dependerán de la normativa concreta que aplique en cada región. Existen diferencias en Álava, Guipúzcoa, Navarra, Vizcaya, pero en el resto de España los arrendadores se podrán acoger a uno de los siguientes beneficios, no siendo posible acogerse a más de uno:

90% de reducción
Si firmas un nuevo contrato y reduces la renta inicial en más de un 5% respecto al último contrato para esa misma vivienda.

70% de reducción
Cuando alquilas a:

• Jóvenes de entre 18 y 35 años.
• En caso de que la vivienda sea protegida.
• Si el alquiler es a la administración pública o a entidades sin ánimo de lucro.

60% de reducción
Si no cumples los casos anteriores, pero la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos dos años antes de firmar el contrato.

¿Hay diferencias fiscales entre alquiler de larga duración y alquiler de temporada?

Sí, hay diferencias significativas:

Alquiler de larga duración a una persona física: se puede aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo si la vivienda se destina al alquiler habitual.

Alquiler de temporada: no aplica la reducción del 50% y, en algunos casos, puede considerarse una actividad económica si se ofrecen servicios propios de la industria hotelera.

Ahora que hemos revisado todo lo anterior, pasemos a un ejemplo práctico.

Ejemplo práctico:

Imaginemos que un arrendador tiene una vivienda alquilada por 1.000 € al mes (12.000 € al año):

Ingresos brutos: 12.000€

Gastos anuales deducibles: 8.400€

• Intereses de la hipoteca: 1.800 €
• Reparaciones y mantenimiento: 1.200 €
• Gastos de comunidad y suministros: 1.500 €
• IBI: 600 €
• Seguro de hogar: 300 €
• Amortización del inmueble: 3.000 €
• Total: 8.400€

Cálculo del rendimiento neto:

Rendimiento neto: 12.000 € – 8.400 € = 3.600 €

Reducción fiscal (alquiler de larga duración): 50%

Rendimiento neto reducido: 3.600 € × 50% = 1.800 €

Cálculo del impuesto:

Supongamos que este rendimiento neto reducido de 1.800 € se encuentra dentro del primer tramo del IRPF (19%).

Impuesto a pagar: 1.800 € × 19% = 342 €

En este caso, gracias a los gastos deducibles y a la reducción del 50%, el impuesto a pagar es significativamente menor.

Por concluir, podemos decir que ser arrendador en España puede ser fiscalmente beneficioso si se conocen las deducciones y reducciones aplicables. Y, desde luego, un correcto asesoramiento puede marcar la diferencia entre una carga tributaria alta y una optimizada.

Si necesitas orientación sobre este tema o sobre cualquier aspecto relacionado con la gestión de propiedades, no dudes en contactarme, ¡será un placer ayudarte!

Ciao bell@s.