Madrid es uno de los destinos más buscados por compradores internacionales en Europa. El proceso es perfectamente viable siendo extranjero, pero tiene sus especificidades. Aquí están las que más importan.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en Madrid?
Sí, sin restricciones. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden comprar propiedades en España exactamente igual que los nacionales. Los ciudadanos extracomunitarios también pueden hacerlo sin limitaciones en la mayoría de los casos, con la única condición de obtener el NIE antes de firmar cualquier documento.
Lo que sí cambia cuando eres no residente es el proceso de financiación, algunos requisitos administrativos y, en muchos casos, el nivel de conocimiento del mercado y del marco legal. Es exactamente en esos puntos donde la diferencia entre comprar bien y comprar mal se hace más evidente.
El NIE: primer paso imprescindible
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el identificador fiscal que necesitas para cualquier transacción económica en España, incluyendo la compra de un inmueble. Sin NIE no puedes firmar una escritura, abrir una cuenta bancaria en España ni tributar correctamente.
El NIE se puede solicitar en el consulado o embajada española de tu país de residencia, o directamente en España en las oficinas de extranjería o comisarías habilitadas. El proceso suele tardar entre una y cuatro semanas dependiendo del canal y la demanda. Se puede tramitar con anterioridad a la compra o incluso apoderar a alguien en España para que lo gestione.
Hipoteca para no residentes: lo que el banco aplica
La financiación es el punto donde más diferencia hay entre comprador residente y no residente. Los bancos españoles aplican condiciones más restrictivas a los no residentes principalmente en el porcentaje de financiación:
→ Residentes: hasta el 80% del valor de tasación habitualmente
→ No residentes UE: hasta el 60-70% según entidad y perfil
→ No residentes extracomunitarios: 50-65% como referencia general
Esto significa que si compras un piso de 500.000 euros siendo no residente, debes contar con aportar entre 150.000 y 200.000 euros de fondos propios (más los gastos de compra, que suponen otro 7-9% en Madrid).
La documentación que piden los bancos incluye pasaporte, NIE, declaración de la renta del país de residencia de los últimos dos o tres años, extractos bancarios recientes y justificante de ingresos. Toda la documentación extranjera suele requerir traducción oficial al español.
Impuestos y gastos de compra en Madrid siendo extranjero
Los impuestos son los mismos para residentes y no residentes. En Madrid, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para segunda mano es del 6% sobre el precio de compra. Para obra nueva se paga IVA al 10% más AJD (0,75% en Madrid).
Como referencia, sobre un precio de 400.000 euros en Madrid hay que prever aproximadamente:
→ ITP (6%): 24.000 €
→ Notaría, registro y gestoría: ~2.000 €
→ Total gastos: ~26.000 € (6,5% sobre el precio)
Adicionalmente, si eres no residente y vas a alquilar el inmueble, tributarás por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Si eres residente fiscal en un país de la UE, el tipo es del 19%. Para residentes fuera de la UE, el 24%.
Por qué el PSI tiene especial valor para el comprador internacional
Comprar en un mercado que no conoces, con un marco legal diferente al tuyo y a veces en un idioma que no es el tuyo, amplifica todos los riesgos habituales de una compra inmobiliaria. La velocidad del mercado madrileño no espera a que te pongas al día.
Lora Galeva trabaja con compradores internacionales de forma habitual. El equipo habla español, inglés, italiano y búlgaro, conoce el proceso específico para no residentes y tiene experiencia coordinando NIE, bancos y notarías para compradores que no están físicamente en Madrid durante todo el proceso.
