El millón de euros es el umbral que separa el mercado residencial convencional del segmento premium en Madrid. Lo que hay al otro lado es muy distinto a lo que se ve en los portales. Esta guía lo explica sin rodeos.
Por qué el millón marca una frontera real en el mercado madrileño
Hablar de propiedades por encima del millón de euros en Madrid no es solo hablar de precio. Es hablar de un mercado con dinámicas completamente distintas: compradores con un perfil diferente, procesos de due diligence más complejos y, en muchos casos, operaciones que nunca llegan a publicarse en ningún portal.
El comprador en este segmento no actúa por urgencia ni por presión de mercado. Se enfoca en decidir bien porque tiene mucho que perder si decide mal. Los errores en operaciones de este importe no se corrigen fácilmente.
Qué compras por encima del millón en Madrid
◆ Entre 1.000.000 € y 2.000.000 €
En este rango encuentras el acceso real al segmento de calidad en Madrid. Dependiendo de la zona y los metros cuadrados:
→ Salamanca o Almagro: Techos altos, materiales nobles, edificio de principios del XX.
→ Chamberí: producto similar con precio ligeramente inferior. Aquí el millón da algo más de superficie o de planta.
→ La Moraleja o Pozuelo: villa o adosado de calidad con jardín y piscina. Menos m² de lujo en zona residencial consolidada.
→ El Viso: casa de arquitectura singular, jardín propio, tranquilidad a 10 minutos del centro.
◆ Entre 2.000.000 € y 5.000.000 €
Aquí empieza el producto verdaderamente exclusivo en Madrid. Áticos con terraza en Salamanca o Recoletos, palacios rehabilitados en el Madrid de los Austrias, villas de primer nivel en La Moraleja con 1.000 m² construidos y parcela de 3.000 m². Son propiedades únicas, con pocas equivalencias y compradores contados.
◆ Por encima de 5.000.000 €
El ultra-lujo en Madrid existe, pero es un mercado de acceso muy restringido. Las operaciones se cierran de forma discreta, sin publicidad, a través de redes de confianza. Son propiedades que no se buscan: se conocen.
| LO QUE CAMBIA EN LA DUE DILIGENCE POR ENCIMA DEL MILLÓN |
| En operaciones de este importe, la revisión legal y técnica tiene que ser exhaustiva. Cargas registrales, situación urbanística, certificados energéticos, estado estructural, deudas de comunidad, derramas aprobadas y no comunicadas, contratos de arrendamiento ocultos. El coste de una due diligence rigurosa es insignificante respecto al riesgo de no hacerla. |
Las zonas donde concentrar la búsqueda
Para el comprador que busca producto por encima del millón en Madrid, las zonas de mayor profundidad de mercado son Salamanca, Chamberí, El Viso y las zonas residenciales del noroeste (La Moraleja, Aravaca, La Finca en Pozuelo). Cada una con su lógica de precio, tipología de producto y perfil de vendedor.
El mercado offmarket en estas zonas puede representar entre el 20% y el 40% de las operaciones. Son propiedades que el propietario vende con discreción, que no quieren publicidad y que solo llegan a través de intermediarios con relaciones establecidas.
Por qué el PSI tiene aún más sentido en este segmento
En una operación de 1.500.000 euros, una negociación que consiga un 5% de descuento sobre el precio de oferta supone 75.000 euros. En operaciones de este nivel, el coste de la representación profesional se autofinancia con margen, y la protección frente a errores de due diligence puede evitar pérdidas de un orden de magnitud muy superior.
En Lora Galeva nos especializamos en el segmento de calidad y lujo en Madrid. Trabajamos exclusivamente para el comprador, con acceso al mercado offmarket y con un proceso de análisis riguroso antes de cualquier oferta.
